Bolåneinstituten sätter medvetet konkurrensen ur spel.

Senast uppdeterad 20091031

Omläggning av bottenlån försvåras eller omöjliggörs av nuvarande regler. Konsumenten "bakbinds". Har man inte sett upp när man tidigare tog lån i bolåneinstitut, kan det bli problem att byta långivare över huvud taget.

Om dessa problem och hur du kan lösa dem, handlar denna artikel.

Först refereras en skrivelse från Nordiska sparlån till Konsumentombudsmannen. Den beskriver problemen. Därefter följer tips.

"Följande bakgrund är vanlig:
- En låntagare har ett bottenlån och sedan ytterligare ett eller flera lån hos samma långivare.
- För lånen ligger pantbrev i samma fastighet som säkerhet.
- Låntagaren vill byta bottenlånet till ett lån hos en annan långivare, vilken lämnar bättre villkor.

När en långivare ger fler än ett lån i samma fastighet, tas inte bara pantbrev ut för de nya lånen, utan långivaren brukar dessutom kräva, att pant för tidigare lån även skall gälla som pant för de nytagna lånen och tvärt om. Man kallar det här för "gemensam pant".

Hade långivaren istället för "gemensam pant", nöjt sig med överhypotek i framförliggande lån, medför detta normalt inte några problem för låntagaren om hon vill lösa lån och återfå den pant eller delar av den pant hon ursprungligen lämnade för lånet.

Men med konstruktionen "gemensam pant" uppstår svårigheter för konsumenten att få loss pant för det lån man vill lösa. Då lämnar långivaren istället tillbaka pant för det sist lämnade lånet. Dvs man får inte tillbaka panten som motsvarar det lånet man löser, utan man erhåller ett pantbrev som gäller ett helt annat lån, som säkerhetsmässigt kanske helt eller delvis ligger utanför 75 % av en ny värdering. (Jämför lån lämnade under 80- och i början av 90-talet.) Konsumenten kan då inte få sitt nya lån, därför att den nya långivaren inte kan acceptera en säkerhet som inte blir betryggande.

Exemplet vill visa vad som kan hända vid gemensam pant.

På bilden har man tagit lån 1 och 3 i samma bank. Låntagaren har i det här exemplet godkänt gemensam pant (1 och 3). Vill man lösa lån 1 och ersätta det med lån från annan långivare, får man inte tillbaka panten för det lånet, utan grovt räknat, panten för lån 3. Och den säkerhet detta pantbrev representerar, hamnar utanför 75% av en ny värdering och kan därmed inte godkännas som säkerhet. Något utbyte av lån 1 går inte att göra. Inte utbyte av lån 3 heller. Konkurrensen är satt ur spel!

Att använda gemensam pant, är helt onödigt, och oacceptabelt. Om bottenlånet ersätts med ett lån från ett annat institut, påverkar det på inget sätt säkerheten för de övriga lånen. Av den anledningen, finns inget skäl att ha kvar en bestämmelse, som stryper konkurrensen och begränsar eller rentav omöjliggör konsumentens val av långivare.

Tidigare, och framförallt före fastighetskrisen, hade det här inte så stor betydelse i praktiken. Då fanns Stadshypotek och Spintab som ganska ensamma och stora aktörer på marknaden. De var också ytterst ense om lånevillkor. I praktiken existerade ingen konkurrens.

Och så är det till stor del även idag. Visserligen har storbankernas hypoteksinstitut och senare även försäkringsbolagens tillkommit, men fortfarande är villkoren nästan desamma mellan dessa kreditgivare. Och för låntagare är det alltså nästan ointressant att byta till annat låneinstitut. Det blir i praktiken ingen skillnad i villkoren.

Men. - I och med framväxten av t ex Nordiska sparlån i Söderköping, har rejäl konkurrens till de gängse långivarna skapats. Helt annorlunda låneformer. Helt annorlunda kostnader för konsumenten. Härmed har också frågan om reglerna för panthanteringen aktualiserats.

Många vill nu lägga om sina bottenlån. Oftast går det bra, om låntagaren inte har fler än ett lån hos kreditgivaren. Finns det två eller fler lån hos samma långivare uppstår svårigheter, som ibland gör det omöjligt för konsumenten att byta långivare. - Hindret heter "gemensam pant".

Detta sätt att hantera panter på, har varit gängse sedan lång tid tillbaka. Men nackdelarna för konsumenten har inte framträtt så tydligt som nu. Nu när klart alternativ till storbankerna finns.
Vi anser att de nuvarande reglerna för panthantering inte ger utrymme för konsumenten att byta till långivare med bättre lånevillkor. Konkurrenshämmande villkor användes för att "låsa fast" konsumenten.

Mängder med krediter är lämnade på sådana villkor. Och bankerna propagerar för ett "helkundsförhållande". Dvs man vill att kunden om möjligt ska lägga alla lån hos samma långivare. Gör man det, bjuder långivaren på t ex 0,2 % lägre ränta. Att man samtidigt låser kundens möjligheter att byta till annan långivare nämner man inte. Kanske flera år efteråt, när långivare ska bytas, upptäcker konsumenten fällan. Upptäcker, att hon sitter fast, som masken på en metkrok.

Betaltjänstutredningen utmynnade slutligen i en proposition kallad "ökad bankkonkurrens", som togs av Riksdagen i mitten av december förra året. Det är en anpassning av Sveriges regelsystem till EU:s och innebär ett försök att skapa förutsättningar för ökad konkurrens på kreditmarknaden.

Dagens regler för panthantering tillåter beklagligt nog att en bank "binder" en konsument. Och inget tyder på att banksystemet självt är villigt att rätta till problemen. Nuvarande regler inte bara begränsar, utan sätter konkurrensen ur spel. Stick i stäv med ett av syftena i betaltjänstutredningen.

Det är vår förhoppning, att nödvändiga förutsättningar skapas för att kunna förverkliga dessa intentioner.

Till dom förutsättningarna hör då med nödvändighet, att konsumenten även i praktiken ska kunna utnyttja den ökade konkurrensen.

Vi är övertygade om, att ändringar i reglerna för panthantering är nödvändiga. Endast ändrade regler kan hjälpa konsumenten att lösa upp knuten som bakbinder hennes rätt att fritt välja långivare.

Söderköping den 7 oktober 1996
Nordiska sparlån
Vidar Jansson"

TIPS:
För att du som konsument ska kunna undvika de problem jag nu redogjort för, vill jag ge följande råd:

Passa på, då du tar nytt lån i fastigheten, eller när du ska skriva om dina lån till nya villkor. Det är just vid dessa tillfällen du har avgörandet i din hand.

Skriv aldrig på lånehandlingar, som du inte sett innan du är på banken. Beställ hem de handlingar du ska teckna på. Gör det i god tid. Kanske en vecka i förväg! Du behöver tid, för att sätta dig in i vad alla formuleringar innebär. Det är mycket att läsa. Normalt brukar man hoppa över och inte ens titta på dessa papper, utan litar helt på att bankpersonalen talar om allt väsentligt. Men tyvärr är det inte så.

Kom ihåg - nästan allt som du ska skriva på är i bankens intresse. Inte ditt. Banken vill ha dig som räntebetalare. Den snärjer dig, om du inte är på din vakt.

Så - skriv aldrig på en revers eller en säkerhetsbilaga på vilken det står talat om att panten du ställer även skall gälla som säkerhet för dina andra eller kommande förpliktelser (lån) hos banken. Undvik allt som har med gemensam eller korsvis pantsättning att göra!

Följande är ett exempel på formulering från ett stort kreditinstitut:
......"Pantsättningen gäller även till säkerhet för övriga förpliktelser, som undertecknad vid var tid har eller kommer att få gentemot kreditgivaren. Pant som kreditgivaren har som säkerhet för eventuellt andra krediter till undertecknad skall vara säkerhet också för ovan angivna förpliktelser, oavsett om dessa tidigare lämnade krediter inlöses eller ej."......

Andra kreditinstitut har något annorlunda formuleringar, men med i huvudsak samma innebörd.

Se till att säkerheten du ställer för ett nytt lån endast gäller för detta lån. Inget annat. Och, när du ska skriva om gamla lån till nya villkor - begär då att detta krav (att säkerheten endast skall gälla för ett lån) skall gälla för de omskrivna lånen. Nekas du - byt bank! Åtminstone för detta lån.

Det är generellt sett säkrare och mindre risk för problem i framtiden, om du har olika långivare för varje lån. Med andra ord - aldrig två eller flera lån hos samma långivare.

Lyckas du att knyta säkerheten till endast det lån den är till för, kan du i framtiden lätt byta långivare, när du hittar någon som ger dig bättre villkor.

Behöver du förtidslösa bundna lån - begär skriftligt av banken hur den räknar ut ränteskillnadsersättningen. Ersättningen kan vara helt annan än du tror.

Till sist. Har du frågor och tycker att du behöver hjälp - ring Nordiska sparlåns rådgivning! Tfn 0121-13800.

Vidar Jansson

Sedan dess har föreningen bytt namn till Finanssamverkan, aktuellt telefonnummer är 011-14 49 25.

Tillbaka